主な業務のご案内

　当倶楽部は土地を残し、活かす総合的な視点から、生前における相続対策及び遺産分割についてアドバイス致します。借地権、登記、不動産価格及び不動産取引、相続税・所得税・固定資産税等の資産税、建築・設計などの分野を得意としています。ぜひ一度ご相談ください。

　＊生前における遺産分割の検討

　＊相続登記、登記の変更・整理

　＊相続税の試算

　＊納税資金対策、生前対策

＊公正証書遺言、任意後見

【 → 以下の相続発生直後の「遺産整理手続きサポート」業務も対応致します！！！

　以下の手続きについても、当倶楽部もしくは顧問司法書士にて対応致します。

　＊生命保険金、医療保険金等の請求

　＊預貯金口座の解約・名義変更（口座預金調査、残高証明書取得含む）

　＊株式・投資信託党の口座移管（名義変更）

　＊土地・建物の名義変更（相続登記）

　＊公正証書遺言、貸金庫の検索など

　両親や祖父母等において、病気などにより相続発生が見込まれる（もしくは相続が発生した）場合には、相続人においては、まず相続税の申告納税義務があるのか、ないのかによって、時間的制約を受けますので、

まずは被相続人と見込まれる方について、

※法定相続人は誰かの確定

※被相続人と見込まれる方の遺産総額の概算把握

以上２点について、早急に明確にする必要があります。

相続税の申告納税が必要となれば、相続発生から10ヶ月以内に、相続税申告および納税まで完了させる必要があり、遺産の把握、相続人間での遺産分割協議を素早く取りまとめ、納税資金の確保まで完了させるなど、時間的制約を受けるからです。

（１）「法定相続人」の確定

★「法定相続人」の確定のための戸籍謄本等の取得など

　土地建物について相続登記や、生前対策を行うに当たり法定相続人（誰が相続人になるのか）を確定しておく必要性があることから、死去された方の出生から現在に至るまでの戸籍謄本等を収集して法定相続人をはっきりさせるお手伝いを致します。

　＊故人（被相続人）の除籍謄本（死亡届提出後に戸籍から除籍され戸籍が閉じられる）

　＊改製原戸籍

　＊戸籍の附票

　＊住民票の除票など

　公正証書遺言の検索、自筆遺言証書（メモなどの遺言趣旨含む）の確認とともに、相続人で遺産分割協議を進めるためには、まずは民法上の法定相続人を最初にはっきりさせる必要があります。

　［戸籍謄本の広域交付］戸籍謄本や除籍謄本について、最寄りの市町村の窓口にて、遠方にある本籍地の戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍等を一括で取得できる仕組みですが、戸籍の附票などは請求できず、また全て取得できるとは限りません。「戸籍謄本の広域交付」は令和6年3月1日施行の改正戸籍法による制度で、配偶者、子、孫など一定の範囲の親族が利用可能です。

★法務局における法定相続情報証明制度による「法定相続情報一覧図」の活用

預貯金口座における金融機関、土地建物などが複数の場合に、これにより解約・名義変更手続き等を簡略化に役立ちます。（司法書士費用は約3～5万円程度）

（２）相続発生前及び発生後における相続手続きに関するサポート

　戸籍収集・相続関係説明図作成・法務局における法定相続情報証明書の取得、各種財産調査から預金残高証明書取得に至るまで、生前及び相続発生直後におこなうべき手続きを丁寧にサポート致します。

（３）生前における相続対策及び遺産分割に関する問題解決

相談内容の解決に必要と思われる期間・内容に応じ、協議のうえ料金を定めます。生前の相続税及びその対策、遺産分割についての不安や問題を解決致します。

当倶楽部においては、相続税・相続登記・遺産分割協議について、顧問の税理士・司法書士に確認しておりますので、まずはご不安な点やお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。専門家として、できる範囲で可能な限りお役に立てるよう、精一杯ご相談にのらせていただきます。

［生前における相続税の概算額の把握］

＊最新の固定資産税の「名寄せ」又は「評価明細書」「課税明細書」等

＊直近の「所得税確定申告書」の控えなど（＊資産の把握および準確定申告のため）

＊預貯金、株式、生命保険金の概算額のわかるもの

などを持参いただければ、１週間程度で、基本となる相続税概算額の試算ができます。登記全般や測量に関するアドバイスも致します。

＊当倶楽部は土地が多い方の相続及び遺産分割に関するご相談を得意としています。相続税の試算及び遺産分割の検討を行う場合は、速やかに不動産調査を行ったのち財産目録を作成、基本となる相続税概算額を試算したうえ、生前において遺産分割を検討することを最優先目標としています。当倶楽部の土地有効活用は定期借地権の利用（事業用及び戸建）を中心とし、『いわゆる建て貸し方式』（アパート・老人施設などを地主が建てて貸す方式）などの「地主がリスクを負う土地活用」は提案致しません。

現在、相続や遺産分割などについては、弁護士・税理士・司法書士などの士業者、金融機関、葬儀場、ＪＡ農協などが相続を支援する取り組みをしています。ところが、こうした取り組みにおいて、以下のような専門家が交じっていることがあり、相続コーディネーターに全部委任するのは、注意が必要です。専門家である士業者のなかに「自分の仕事さえ終わればそれでよし」というスタンスの者が一人でもいれば、思いもよらぬ結果となってしまいます。

相続税や遺産分割について一括で任せる場合は、取りまとめる相続コーディネーターに務遂行能力が備わっていることが必須であり、各業務の観点について、最終判断を下せることが大前提となります。

＊相続税の計算だけをして、｢○月○日までに納めてください｣という税理士

＊安易に共有で遺産分割協議を整えるなど、｢皆さん平等です｣と法定相続分を押し出す弁護士

＊売り易い物件売却だけを考え、｢ひたすら売り急ぐ｣　仲介会社・宅地建物取引士

＊資金繰りのつかないことが明らかなのに、｢いくらでも借りてください｣という金融機関

＊相続の名義変更を進めるために｢配偶者が全部取得すれば相続税０円でお得です｣などという司法書士

＊相続税評価額の引下げの見込みもなく｢全部の土地に鑑定書が必要です｣という不動産鑑定士 

＊必要以上に｢実測しましょう｣という土地家屋調査士など

（４）都市農家の生前における相続対策と遺産分割の検討

《「生産緑地解除」と生前における相続対策》

相続税納税対策

土地分割の検討

解除後の活用

★「生産緑地解除」は市町村に「勘案すべき事情等」認められる場合を除き、原則「全部解除」となります。「生産緑地解除」のご相談は、「生産緑地解除」及び「市街化農地」に実績のある当倶楽部まで。

★当倶楽部は、「買取申請後の宅地化」について、相続税納税対策・土地分割の検討・解除後の活用の３点を同時に検討致します。

①解除後の直後に相続発生した場合の相続税概算額の試算・土地分割・納税方法の検討解決

②宅地化が可能となった後の土地（当面、宅地・雑種地もしくは市街化農地と転化した土地）の時系列を勘案した上での具体先な運用

当倶楽部の解決手法は以下の観点から検討を行うため、他社にない独特の「市街化区域農家の相続対策」であり、「ここまでやっておけばひとまずは安心」とご本人やご家族が納得される対策をご提案し、お手伝い致します。

＊納税資金等確保のための処分など

＊家族親族への貸付・自己利用など

＊将来に土地を残すため、期間50年の定期借地権の利用による土地貸付ほか

【当倶楽部の提案する生産緑地解除（生産緑地の相続・納税対策）】

「前回の相続において相続税の納税猶予を受けていない」生産緑地農家における生産緑地の相続対策を当倶楽部が依頼された場合、まず生産緑地解除後の相続税額試算・納税対策・土地を残すための解決策を、早急に検討勘案します。

原則として生産緑地を全部解除（＊例外的な一部解除が認められた場合を含む）します。

解除後の農地は

＊宅地化すべき農地　と

＊市街化農地として残すべき農地（一部解除が認められた場合に残る生産緑地の場合は、次の相続時における相続税の納税猶予策の検討）

の実施運用につき、当倶楽部が責任を持ってこれを取り行います。

生産緑地解除は下記三区分の方針に基づきこれを実施いたします。

①相続税納税資金確保のための売却部分

②親族等への使用貸借などによる利用部分

③土地を将来へ残すため、期間50年の一般定期借地権（賃借権）の利用による戸建住宅用地としての貸付け部分（収益化）

★ゆとりーと倶楽部の提案する「戸建住宅用地としての一般定期借地権の利用による貸地」

一般定期借地権の利用による土地有効活用については、概ね２～３戸～せいぜい５戸程度までを想定。

司法書士 伊藤義一法務事務所（岡崎）

安田会計事務所（名古屋市緑区）

【その他業務】

（５）不動産仲介業務

　当倶楽部は開発許可（都市計画法上の開発許可）を伴う不動産売買仲介及び土地賃貸借仲介などの業務を得意としています。

＊土地の売買（開発許可を伴う戸建団地、事業用ほか）

＊土地・建物（複合不動産及び事業用、収益物件等）の売買

＊事業用定期借地権設定契約

＊戸建住宅ほか一般定期借地権設定契約（期間50年）

＊普通借地契約（旧借地法及び新借地借家法に基づくもの）

＊事業用定期建物賃貸借契約ほか

（６）不動産時価評価ほか業務

　不動産鑑定評価書・意見書等の活用ほか

＊遺産分割などで適正な価格が必要なとき

＊財産分与において適正価格が必要なとき

＊売買、等価交換や同族間取引

＊会社分割、Ｍ＆Ａなどにおける検討

＊不動産賃貸借での適正賃料の検討（新規又は継続の地代、家賃等）

＊不動産コンサルティング

（７）土地に関する問題解決

＜Ａ＞土地を残す（土地を活かす）、整理する

　代々継がれてきた土地や親から受け継いだ土地をどう残すか（どう活かすか）、また、生かせない土地をどう処理するか

　＊各土地の素性

　＊その土地を将来必要とする者がいるか

　＊各土地の効用とその利用方法

　＊その土地を活かせるか

　＊売却が難しく継ぐ者がいない土地の処理（山林・過疎地の農地・古い別荘など）

＜Ｂ＞高低差や擁壁のある土地、崖地などをどうすべきか

　＊古い擁壁がある土地

　＊がけ条例（がけ地/崖地）に抵触する土地

　＊高低差のある土地（傾斜地）

　＊山林を含む土地

＜Ｃ＞借地権・底地に関する問題解決

　＊借地権の相続や更新、整理、

＊建替え、譲渡承諾、地代改訂・一時金問題など

〔主な対応地域〕

○一宮市

○刈谷市・知立市

○豊田市・岡崎市

宅地建物取引業　愛知県知事（３）第２２７４６号

［豊田市梅坪町 ゆとりーと倶楽部］